Huurrendement berekenen: bruto en netto (2026)
Wat brengt een opbrengsteigendom écht op? Het bruto rendement uit het zoekertje zegt weinig: registratierechten, notariskosten, onderhoud, leegstand en onroerende voorheffing knabbelen daar flink aan. Deze calculator rekent beide cijfers voor u uit — het bruto rendement zoals investeerders het vergelijken, en het netto rendement op wat de aankoop u werkelijk kost.
Hij rekent met de registratierechten van 2026 per gewest, kent het btw-stelsel voor nieuwbouw (21%), en toont als enige ook optioneel wat er ná de personenbelasting op uw huurinkomsten overblijft.
De kale prijs, zonder kosten.
Schatting incl. ereloon en administratieve kosten — pas aan als u het juiste bedrag kent.
4% komt overeen met zo’n twee weken leegstand per jaar, of één maand om de twee jaar.
Onderhoud, verzekering en beheer; 15% is een gangbare vuistregel.
Het bedrag op uw jaarlijkse aanslagbiljet. Laat leeg indien onbekend — het netto rendement is dan iets te optimistisch.
Kent u ze nog niet? Bereken ze met de onroerende-voorheffing-calculator.
Vul de aankoopprijs en maandhuur in om uw rendement te zien.
Proproll houdt huur, kosten en rendement per pand automatisch bij — zo weet u altijd hoe elke investering presteert.
Start uw gratis proefperiode van 60 dagenHoe wordt het huurrendement berekend?
Het bruto huurrendement is de eenvoudigste maatstaf: de bruto jaarhuur gedeeld door de kale aankoopprijs. Een appartement van € 250.000 dat € 950 per maand opbrengt, haalt een bruto rendement van € 11.400 ÷ € 250.000 = 4,56%. Bewust zonder kosten: zo is het cijfer vergelijkbaar met wat in zoekertjes en investeerdersgesprekken circuleert.
Het netto huurrendement corrigeert beide kanten van de breuk. Boven de streep: de jaarhuur min leegstand, min onderhouds-, verzekerings- en beheerskosten, min de onroerende voorheffing. Onder de streep: de totale verwervingskost — aankoopprijs plus registratierechten of btw, notaris- en aktekosten en een eventueel renovatiebudget. Datzelfde appartement zakt zo al snel van 4,56% bruto naar zo’n 2,6% netto. Die kloof is geen rekenfout: ze is precies wat het verschil tussen een zoekertje en een investering uitmaakt.
Beide cijfers zijn vóór personenbelasting, zoals de sector ze hanteert. Wat de fiscus aanrekent, hangt af van uw persoonlijke situatie — daarvoor is er de optionele na-belasting-uitbreiding onderaan de calculator.
Registratierechten per gewest en btw op nieuwbouw
Voor een bestaand pand betaalt u in 2026 verkooprecht op de aankoopprijs: 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. De verlaagde tarieven — 2% in Vlaanderen en 3% in Wallonië voor de enige eigen woning, het Brusselse abattement — vereisen dat u er zelf gaat wonen en gelden dus nooit voor een verhuurpand. De calculator rekent daarom altijd met het standaardtarief.
Nieuwbouw gekocht van een ontwikkelaar valt onder het btw-stelsel: 21% btw in plaats van registratierechten. Sinds 2011 geldt dat ook voor de grond, zolang grond en constructie samen van dezelfde verkoper komen — het gangbare geval bij projectontwikkeling. Koopt u de grond via een aparte verkoper of akte, dan betaalt u verkooprecht op de grondwaarde en btw enkel op de constructie; de calculator heeft daar een aparte schakelaar voor.
Voor residentiële verhuur is die btw niet aftrekbaar — verhuur aan particulieren is vrijgesteld van btw, dus u recupereert niets. De volle 21% is met andere woorden een echte verwervingskost, en precies daarom ligt het netto rendement van nieuwbouw vaak lager dan het bruto cijfer doet vermoeden.
Kocht u aan een bijzonder tarief, via aandelen of met een abattement? Vink dan "ik ken mijn aankoopkosten al" aan en vul het werkelijke bedrag in — de calculator gebruikt dan uw cijfer in plaats van de berekende rechten.
Welke kosten horen in een eerlijk netto rendement?
Leegstand vergeet bijna iedereen: tussen twee huurders zit gemiddeld al snel een maand zonder inkomsten, om de zoveel jaar. De calculator rekent standaard met 4% van de jaarhuur — één maand om de twee jaar — en dat percentage kunt u vrij aanpassen.
Voor onderhoud, herstellingen, verzekering en beheer is 15% van de bruto jaarhuur een gangbare vuistregel voor een pand in goede staat. Een ouder pand of verhuur met veel verloop verantwoordt een hoger percentage.
De onroerende voorheffing is de jaarlijkse gewestbelasting op uw pand; u vindt het bedrag op het aanslagbiljet dat elk jaar in de bus valt. Vult u niets in, dan rekent de calculator zonder — en is het netto rendement dus iets te optimistisch.
En wat blijft er over na belasting?
Bij verhuur aan een particulier die het pand privé bewoont, wordt u in België niet belast op de werkelijke huur maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% — meestal een stuk voordeliger. Vul in de na-belasting-uitbreiding het KI en uw gemeente in, en de calculator trekt de personenbelasting van de netto jaaropbrengst af en herrekent het rendement.
Verhuurt u aan een huurder die het pand beroepsmatig gebruikt, dan telt de werkelijke huur en ligt de belasting vaak een veelvoud hoger. Voor die scenario’s verwijst de calculator door naar onze belasting-op-huurinkomsten-calculator.
Wat deze calculator niet doet
De calculator rekent bewust zonder financiering: het rendement op eigen vermogen bij een aankoop met krediet (cash-on-cash) hangt af van uw lening en vertelt iets over uw hefboom, niet over het pand. Ook waardestijging van het vastgoed zelf, indexatie van de huur over de jaren en doorverkoopkosten blijven buiten beeld. De uitkomst is een indicatieve momentopname met de tarieven van 2026, geen beleggingsadvies.