Huurindexatie berekenen (2026)

De wettelijke formule (art. 1728bis oud Burgerlijk Wetboek) is: basishuurprijs × nieuwe index / aanvangsindex. De basishuurprijs is de huur die in het contract staat, zonder kosten en lasten. De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening — behalve in Vlaanderen: voor woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt daar de maand vóór de inwerkingtreding.

Daarom vraagt de calculator beide datums. Ondertekening en inwerkingtreding vallen vaak in dezelfde maand, maar wie in maart een contract tekent dat op 1 mei ingaat, gebruikt (buiten het Vlaamse decreet) februari als aanvangsmaand en april als verjaardagsmaand.

De gezondheidsindex wordt sinds 1994 in verschillende basisjaren gepubliceerd (1988, 1996, 2004, 2013 en sinds 2026 ook 2025 = 100). Beide indexcijfers moeten uit dezelfde basisreeks komen; de calculator kiest automatisch de juiste basis op grond van de ondertekeningsdatum.

Tijdens de energiecrisis beperkten de drie gewesten een jaar lang de indexatie voor woningen met een slecht energielabel. In Vlaanderen (verjaardagen van oktober 2022 tot en met september 2023) mocht een woning met EPC-label D maar de helft van de indexatie doorrekenen en een woning met label E, F of zonder geldig EPC niets. Brussel beperkte label E tot de helft en F en G tot nul; Wallonië werkte met 75% voor D, 50% voor E en nul voor F, G of zonder PEB-certificaat.

Die beperking is nooit "ingehaald": wat u toen niet mocht indexeren, blijft definitief buiten de huurprijs. Vlaanderen en Brussel gieten dat in een correctiefactor die u bij élke latere indexatie op de standaardformule moet toepassen. Wallonië herijkt de berekening: de beperkte huur van 2022–2023 en de index van dat bevriezingsjaar worden de nieuwe basis voor alle volgende indexaties. De calculator past dit automatisch toe zodra u het EPC-label van tijdens de beperking aanduidt.

In Brussel geldt bovendien sinds 14 oktober 2022 een absolute voorwaarde: zonder geldig EPB-certificaat (en zonder geregistreerd contract) mag de huur helemaal niet geïndexeerd worden.

Indexeren kan één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Het gebeurt niet automatisch: u moet de nieuwe huurprijs schriftelijk aan de huurder vragen. Wacht u te lang, dan werkt de indexatie maar drie maanden terug vanaf uw verzoek — geld dat u daarna definitief laat liggen.

Voor woninghuur en handelshuur mag u indexeren zodra het contract schriftelijk is (tenzij het contract indexatie uitdrukkelijk uitsluit). Voor verhuur buiten die stelsels — een garage, een kantoor, een tweede verblijf — mag het alleen als het contract een indexatieclausule bevat. Voor Vlaamse studentenhuisvesting is indexeren tijdens de looptijd van het contract verboden.

De calculator berekent de wettelijk maximale huurprijs op basis van de gezondheidsindex en de gewestelijke correctieregels. Hij behandelt geen huurprijsherziening (een heronderhandeling van de basishuur zelf), geen kosten en lasten, en geen sociale verhuur. De verjaardag wordt op de eerste van de maand verondersteld; alleen voor Brusselse contracten met een verjaardag tussen 14 en 31 oktober kan het bevriezingsjaar daardoor afwijken. Voor een sluitend juridisch advies raadpleegt u een advocaat of uw verhuurdersorganisatie.