Onroerende voorheffing berekenen (2026)

De berekening verloopt in drie stappen. Eerst wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd: voor aanslagjaar 2026 vermenigvuldigt u het niet-geïndexeerde KI met coëfficiënt 2,3. Daarop rekent het gewest zijn basisheffing aan: 3,97% in Vlaanderen, 1,25% in Wallonië en Brussel. Tot slot heffen de provincie (of in Brussel de agglomeratie) en de gemeente hun opcentiemen: per opcentiem betaalt u 1% van de basisheffing extra. Een gemeente met 1.000 opcentiemen verelfvoudigt de basisheffing dus.

Vlaamse opcentiemen ogen veel lager dan Waalse of Brusselse, maar dat is een schaalverschil, geen belastingverschil. Bij de overheveling van de provinciale persoonsgebonden taken in 2018 werd een deel van de provinciale opcentiemen in de Vlaamse basisheffing geïntegreerd: die steeg van 2,5% naar 3,97% en de gemeenten deelden hun opcentiemen door dezelfde factor 1,588. Dezelfde 100 euro belasting heet in Vlaanderen dus "944 opcentiemen" en in Wallonië "2.600".

Bij verhuur als hoofdverblijfplaats mag u de onroerende voorheffing niet doorrekenen aan de huurder — dat verbod staat in de woninghuurwetgeving. De OV is daardoor een volwaardige eigenaarskost die rechtstreeks op uw netto huurrendement drukt, vaak goed voor één maand huur of meer.

Reken haar daarom altijd mee wanneer u een pand beoordeelt: het bedrag uit deze calculator vult u zo in bij de huurrendement-calculator. Bij handelshuur of kantoren ligt het anders: daar mag het contract de voorheffing wél bij de huurder leggen.

Er bestaan verminderingen voor kinderbijslaggerechtigde kinderen, personen met een handicap, bescheiden woningen en energiezuinige nieuwbouw. Voor een verhuurd pand volgen de belangrijkste daarvan echter de bewoner, niet de eigenaar: de huurder met twee of meer kinderen vraagt de vermindering zelf aan en verrekent ze met de huur. Wat op uw aanslagbiljet staat, hangt dus af van wie er woont.

Daarom berekent deze tool bewust de kale OV — het bedrag vóór verminderingen. Uw werkelijke aanslag kan lager uitvallen; hij valt niet hoger uit.

Sinds kort mogen Vlaamse gemeenten hun opcentiemen differentiëren per categorie van onroerend goed; in 2026 doen 42 gemeenten dat. Deze calculator gebruikt dan het standaardtarief (de eerste categorie) uit de officiële lijst — controleer uw aanslagbiljet als uw gemeente differentieert.

Daarnaast gelden verlaagde basistarieven voor onder meer sociale huurwoningen en woningen verhuurd via een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij, en aparte regels voor materieel en outillage. Die vallen buiten deze calculator, die uitgaat van een gewone woning tegen het standaardtarief.

De calculator toont een indicatieve aanslag voor een woning tegen het standaardtarief. Hij berekent geen verminderingen, geen gedifferentieerde of verlaagde tarieven en geen materieel en outillage, en behandelt geen bezwaarprocedures of betalingstermijnen. Het aanslagbiljet van uw gewest blijft het enige bindende document; voor sluitend advies raadpleegt u uw gewestelijke belastingdienst of een fiscalist.