Belasting op huurinkomsten berekenen
Hoeveel belasting betaalt u als verhuurder op uw Belgische huurinkomsten? Dat hangt af van drie dingen: het kadastraal inkomen (KI) van uw pand, uw gemeente en — cruciaal — wat uw huurder met het pand doet. Verhuurt u aan een particulier die er woont, dan wordt u niet belast op de werkelijke huur maar op het geïndexeerd KI verhoogd met 40%. Gebruikt uw huurder het pand beroepsmatig, dan telt de werkelijke huur en ligt de factuur vaak een veelvoud hoger.
Deze calculator rekent alle vier de regimes voor u uit met de officiële cijfers voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026), inclusief de aanvullende gemeentebelasting van elk van de 565 Belgische gemeenten.
Zoals op uw aanslagbiljet onroerende voorheffing, vóór indexatie.
Uw woonplaats bepaalt de aanvullende gemeentebelasting — niet de ligging van het pand.
Uw woonplaats bepaalt de aanvullende gemeentebelasting — niet de ligging van het pand.
Proproll houdt het hele jaar de huur en kosten van al uw panden bij, zodat uw aangifte in enkele minuten klaarstaat.
Start uw gratis proefperiode van 60 dagenHoe wordt de belasting op huurinkomsten berekend?
Bij verhuur aan een particulier voor privégebruik is de formule: KI × indexatiecoëfficiënt (2,2446 voor inkomstenjaar 2025) × 1,40. Dat bedrag komt bij uw overige inkomsten en wordt belast aan uw marginale tarief — het tarief van uw hoogste belastingschijf (25%, 40%, 45% of 50%). Daarbovenop komt de aanvullende gemeentebelasting, een opslag van 0% tot 9% op de verschuldigde personenbelasting, afhankelijk van uw gemeente.
Een voorbeeld: een appartement met een KI van € 1.000 in een gemeente met 7% gemeentebelasting, verhuurd aan een gezin. De belastbare basis is € 1.000 × 2,2446 × 1,40 = € 3.142. Aan een marginaal tarief van 50% betaalt u daarop € 1.571 federale belasting plus € 110 gemeentebelasting: ongeveer € 1.681 per jaar — ongeacht hoeveel huur u werkelijk ontvangt.
De vier scenario’s: het gebruik door uw huurder bepaalt alles
Privé: uw huurder gebruikt het pand uitsluitend als woning. U wordt belast op het geïndexeerd KI + 40%, niet op de werkelijke huur. Dit is veruit het gunstigste regime.
Professioneel: uw huurder brengt de huur (deels) in als beroepskost — denk aan een kantoor, praktijk of winkel. U wordt belast op de werkelijke huur min een kostenforfait van 40%, dat geplafonneerd is op twee derde van het gerevaloriseerd KI (revalorisatiecoëfficiënt 5,63 voor inkomstenjaar 2025). De uitkomst kan nooit lager zijn dan onder het privé-regime.
Gemengd: uw huurder woont én werkt in het pand. Met een geregistreerde huurovereenkomst die de verdeling vastlegt, wordt elk deel volgens zijn eigen regime belast. Zonder die opsplitsing in het contract wordt de volledige huur als professioneel behandeld — een dure vergetelheid.
Gemeubeld: bij gemeubelde verhuur is een deel van de huur roerend inkomen (voor de meubelen). Zonder andersluidend contract geldt de wettelijke verdeling 60/40: het onroerend deel volgt het KI-regime, het roerend deel wordt na een kostenforfait van 50% afzonderlijk belast aan 30%.
Waarom professioneel gebruik zoveel duurder is
Neem hetzelfde appartement (KI € 1.000, 7% gemeentebelasting, marginaal 50%) met een jaarhuur van € 12.000. Privé betaalt u ± € 1.681. Professioneel wordt de basis € 12.000 min het geplafonneerde forfait van € 3.753 = € 8.247, goed voor ± € 4.412 belasting — meer dan tweeënhalf keer zoveel. Controleer dus altijd wat uw huurder met het pand doet en wat er in de huurovereenkomst staat.
Wat deze berekening niet meetelt
De calculator geeft een indicatieve schatting voor een natuurlijk persoon met Belgisch vastgoed. Hij houdt geen rekening met de aftrek van interesten van een lening voor het pand, de belastingvrije som, huwelijksquotiënt of andere persoonlijke elementen van uw aangifte. Buitenlands vastgoed, verhuur via een vennootschap en vruchtgebruikconstructies vallen buiten het bestek. Voor een sluitend advies raadpleegt u een boekhouder of fiscalist.